Мало кто знает о том, что понятие «недвижимость» было впервые
сформулировано еще в римском праве, после того как в гражданский оборот
были введены всевозможные земельные участки и прочие природные объекты.
Хотя на сегодняшний день оно является общепринятым в любой стране по
всему миру.
Кстати, что касается недвижимости в Краснодаре, то эксперт Федор Алексеевич Слепов точно знает в этом толк.
Стоит отметить, что в дореволюционной России оно
начало использоваться только после внедрения соответствующего указа
Петра Первого в 1714 году, который был издан с целью ограничения оборота
недвижимости и ее дальнейшего наследования. В советское время, после
того как была полностью отменена частная собственность на землю, понятие
«недвижимость» постепенно трансформировалось в категорию основных и
оборотных фондов (также появилось понятие «движимое имущество»). В то же
время земельные участки учитывались по отдельности в соответствии с их
видом, и только по площади.
В
современной России понятие «коммерческая недвижимость» снова
используется в действующем правовом и экономическом обороте, что
произошло по причине установления статуса частной собственности на
землю. Окончательно он был закреплен в законодательстве Указом
Президента РФ, который вступил в силу с 27.10.1993 года.
Понятие и признаки
В
повседневной жизни понятие «недвижимость» является вполне
распространенным. Однако на самом деле мало кто понимает, что внешняя
видимость далеко не всегда соответствует юридической сущности
недвижимости, которая в преимущественном большинстве случаев
определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися
историческими традициями и прочими условиями.
Понятие «коммерческая недвижимость», как и любое другое, включает в себя несколько основных элементов:
- Наименование – определенный знак или термин, который закрепляется за данным объектом.
- Содержание
– совокупность отличительных особенностей и признаков, ядром которых
можно назвать определенное сущностное свойство (в данном случае это
неперемещаемость в пространстве, долговечность, непотребляемость и
другие).
- Объем – определенный перечень предметов, которые отображаются в данной категории.
Что сюда входит?
На
сегодняшний день городская и загородная недвижимость - понятия, которые
не сводятся только к какому-то краткому указанию определенных
значительных признаков. Они представляют собой полноценный синтез или
сумму знаний о конкретном предмете. Как и в других цивилизованных
странах, в России принято определять недвижимость в основном посредством
объема понятия, то есть перечня вещей и прав, которые в него входят. В
частности, городская и загородная недвижимость включает в себя следующие
объекты:
- участки и фонды недр;
- земельные участки;
- все, что имеет непосредственную связь с землей, то есть различные сооружения, здания или объекты незаконченного строительства;
- объекты,
приравненные к недвижимости, которые предусматривают необходимость
соответствующей государственной регистрации (в том числе суда
внутреннего плавания, воздушные суда, а также космические объекты);
- прочие объекты, которые имеют статус недвижимости в соответствии с особенностями действующего законодательства.
В
общем случае, если рассматривать, что такое недвижимость, можно
выделить земельные участки и все то, что непосредственно с ними связано,
но не имеет возможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба
его назначению. При этом сразу стоит отметить, что с 2007 года леса и
многолетние насаждения были полностью исключены из состава такого
имущества, что на самом деле не соответствует существу таких объектов и
действующей мировой практике.
В
то же время современное законодательство, рассматривая, что такое
недвижимость, приравнивает к нему ряд вполне движимых объектов, таких
как морские и воздушные суда или какие-либо другие, причем не по видовым
или родовым признакам, что можно было бы назвать понятным, а за счет
того, что к ним целесообразно распространять определенный правовой
режим, установленный для действительно недвижимого имущества, в состав
которого на данный момент не входят все виды дорог страны.
Что это такое?
Определение
сущности недвижимого имущества только с материально-вещественной точки
зрения имеет важное значение практически во всех отраслях знаний, но при
этом его явно недостаточно и оно далеко не позволяет полностью
исчерпать всю совокупность признаков, свойственных его содержанию. На
практике и в теории нужно правильно понимать, в чем заключаются различия
между тем, что представляет собой частная или государственная
недвижимость как материальный физический объект и как комплекс
социальных и экономико-правовых отношений, которыми обеспечивается
особый порядок распоряжения такими объектами, а также особая
устойчивость прав, связанных с ними.
Рыночные особенности
Любой
объект недвижимости в реальности существует в единстве социальных,
экономических, физических и правовых свойств, каждое из которых в
соответствующих случаях может представлять собой основное в зависимости
от каких-либо целей, жизненных ситуаций или стадий анализа. На рынке,
где осуществляется продажа и аренда недвижимости, его рассматривают как
товар в трех формах, имеющих тесную взаимосвязь между собой:
- в виде физического объекта, имеющего определенные характеристики;
- определенной услуги, которая позволяет использовать недвижимость для тех или иных целей;
- вещного права на какое-либо недвижимое имущество.
Географическая концепция данного понятия позволяет полностью отразить физические характеристики недвижимости, среди которых:
- материал и конструкция сооружений;
- расположение и габариты;
- плодородие почвы;
- климат;
- улучшения;
- окружающая среда;
- прочие параметры.
Рынок,
на котором осуществляется реализация и аренда недвижимости,
рассматривает в качестве отдельного самостоятельного объекта единую
систему, выполненную в виде целого комплекса установок, сооружений,
объектов, оборудования и прочего имущества, который объединяется
функциональным назначением. В него входит любое имущество, указанное в
техническом паспорте, а также дополнительно построенное в ходе
пользования, при этом имеющее функциональную связь с конкретным зданием
таким образом, что его невозможно переместить, не нанеся несоразмерный
ущерб назначению.
Стоит отметить: Министерство финансов отдельно
подчеркнуло, что в состав конкретного объекта недвижимого имущества в
обязательном порядке должны входить самые разные источники основных
средств, включая лифты, локальные сети, встроенную систему вентиляции
помещений, а также другие коммуникаци. При этом недвижимость (вторичное
жилье или первичное) не включает в свой состав основные средства,
которые учитываются в качестве отдельных инвентарных объектов и не
требуют монтажа, а также могут использоваться вне данного объекта, если
их демонтаж не наносит несоразмерного ущерба их основному
предназначению.
Также не следует забывать, что химические,
биологические, физические, техногенные и другие процессы оказывают
непосредственное влияние на недвижимость. Понятие недвижимого имущества
предусматривает постоянное изменение его потребительских качеств и
функциональной пригодности, и это учитывается в процессе совершения
всевозможных финансовых сделок, а также владения и пользования им.
Экономика
Экономическая
концепция рассматривает понятие недвижимости в качестве эффективного
материального актива, надежного инструмента генерирования дохода, а
также уникального объекта инвестирования. Основные экономические
элементы, которые предусматривает классификация недвижимости:
- его цена и стоимость, возникающие первично из его полезности;
- способность удовлетворять различные интересы и потребности людей.
За
счет действующей системы налогообложения владельцев недвижимости
обеспечивается формирование муниципальных бюджетов, а также
осуществляется реализация целого ряда специализированных социальных
программ.
Юридическая сторона
В юридическом смысле недвижимость представляет собой определенную совокупность частных и публичных прав
на нее, которые устанавливаются государством, учитывая отечественные
особенности, а также всевозможные международные нормы. Первичная и
вторичная недвижимость могут предусматривать неделимые или частичные
частные права, а также разделенные на основе физического вертикального и
горизонтального разграничения на поверхность земельных участков
подземные ресурсы, строения и воздушное пространство.
Точно так
же, как и в преимущественном большинстве современных цивилизованных
стран мира, в России законодательство гарантируется каждому частному
лицу право на покупку, продажу, сдачу в аренду или же передачу
имущества, а также право на владение и пользование им прочим гражданам и
предприятиям, то есть возможность абсолютно свободного распоряжения
своей собственностью. Но при этом стоит отметить, что в некоторых
случаях собственность на недвижимость (квартиры или частные дома имеются
в виду) становится в противоречие с интересами общественности,
вследствие чего на нее перестает распространяться юрисдикция частного
права.
Действующее законодательством предусматривает возможность
изъятия у собственника подобных объектов посредством выкупа для
каких-либо муниципальных или государственных нужд, при этом выкупаться
таким образом может земельный участок со всеми расположенными на нем
сооружениями и зданиями. Также существует целый ряд других форм
государственного регулирования владения и пользования недвижимым
имуществом:
- система зонирования;
- строительные ограничения;
- требования по охране окружающей среды;
- передача в хозяйственное ведение;
- налогообложение имущества и различных сделок с ним;
- право на бесхозные объекты недвижимости и другие.
Социальная сфера
Социальная
роль, которую играет различная недвижимость (дачи, квартиры и частные
постройки), состоит в том, что она должна удовлетворять психологические,
физиологические, интеллектуальные и прочие потребности человека. Все
то, что может понадобиться людям для обеспечения выживания и достойной
жизни, они в конечном счете получает именно от земли. На сегодняшний
день владение недвижимостью является престижным в общественном сознании и
требуется для того, чтобы сформировать цивилизованный средний
социальный слой.
Мировая практика
Мировая
практика рассматривает недвижимое имущество как определенный земельный
участок и все, что находится под ним (причем с проекцией к центру
земли), а также над ним, продлеваемое до бесконечности, включая любые
постоянные объекты, которые были присоединены к нему природой или
человеком.
В общем случае любой собственник определенного
земельного участка также является владельцем и любых его составных
частей, включая минеральные залежи, которые располагаются под ним, а
также соответствующего воздушного пространства. Но при этом у него есть
полное право на то, чтобы распоряжаться только таким объемом воздушного
пространства, который он мог бы разумно использовать в соответствии с
действующими законодательными ограничениями, и, в частности, это
касается полного суверенитета правительства над воздушным навигационным
пространством государства.
Также стоит заметить, что далеко не
абсолютными являются и права собственника на располагающиеся недра, и в
достаточно большом количестве районов США встречается такая ситуация,
что права на какие-либо подземные минеральные ресурсы находятся всецело в
руках государственника, а не того человека, которому принадлежит
недвижимое имущество. В то же время у владельца недвижимого объекта
также есть безусловное право на получение доступа к солнечному свету.
Практика в России
Субъекты
собственности на землю, не относящиеся к государству, в России имеют
права на распоряжение не всеми недрами, соответствующими их земельному
участку, а только теми, которые представляют собой общераспространенные
полезные ископаемые, то есть песок, глина и другие. Таким образом,
залежи нефти, руды, угля и других полезных ископаемых никоим образом не
относятся к недвижимому имуществу определенного частного собственника,
которому принадлежит, к примеру, загородный дом или другая недвижимость.
Определение этого понятия говорит о том, что вышеуказанные природные
ресурсы полностью входят в собственность государства.
Также стоит
отметить тот факт, что в физический и экономико-правовой состав
принадлежащего человеку недвижимого имущества не входит и воздушное
пространство, располагающееся над поверхностью земельного участка, так
как само по себе оно имеет общественный характер и всецело принадлежит
государству. Только на землях, принадлежащих государственным фондам,
понятие недвижимости предусматривает включение в него всех составных
частей, располагающихся в вертикальной проекции.
Свойства
Основные
фундаментальные свойства, которыми характеризуется понятие
"недвижимость", – ее материальность, неподвижность и непотребляемость, и
уже на их основе базируются остальные видовые и родовые признаки.
Также
важно упомянуть, что есть целый перечень пограничных понятий между
недвижимыми и движимыми объектами. В России для их обозначения принято
использовать термины «существенные неотделимые части» и «принадлежности
недвижимых вещей». Существенными в данном случае называются неотторжимые
составные части недвижимости, которые не могут отделяться без нанесения
несоразмерного урона не только объекту, но и им самим.
Принадлежность
же представляет собой движимые предметы, которые имеют непосредственную
связь с недвижимостью по общему назначению, служат ей и могут
отделяться при наличии соответствующего решения собственника (встроенная
мебель, люстра и прочее).
Вас заинтересует
Чем отличаются апартаменты от квартиры? Аппартаменты в Крыму akaciia.ru
Основные виды недвижимости. Недвижимость в Чите 75.agentovs.net
Что такое апартаменты. Виды и особенности апартаментов. Аренда на kmv.im
Вид разрешенного использования земельного участка, подробнее на rodzem.ru
Покупка недвижимости в восточной Германии - это выгодно!
